چالش وام های نوسازی خانه های فرسوده!/جزئیات
به گزارش پی ام آپ، مدل فعلی تامین مالی نوسازی بافت های فرسوده حکایت از «تعلیق افزایش وام یارانه ای» ساخت خانه در مرکز شهرها دارد. در شرایطی که طی هفته‌های اخیر دو عمل جراحی اساسی برای افزایش و جذاب‌تر کردن دو نوع وام مسکن در شبکه بانکی انجام شده است، اما بررسی‌ها نشان می‌دهد وام مسکن ساخت‌وساز در مناطق بحرانی‌تر که نیاز به نصب کارآمد دارد، همچنان «غیر جذاب» است. این در حالی است که در حال حاضر نوعی «تبعیض مخرب» بین بار مالی تولید و عرضه مسکن در مناطق ارزان قیمت و در عین حال مرکز شهر (بناهای فرسوده) و مناطق پیرامونی (حومه شهر) وجود دارد. مکانی برای ساخت مسکن دولتی و تامین زمین 99 ساله. تبعیضی که نه تنها به از دست دادن «دولت» ختم می شود، بلکه به از دست دادن «خانه اولی ها» و «جویندگان خانه» و نیز «سازندگان» ختم می شود.
اخیرا سقف وام مسکن دولت (نهضت ملی مسکن) به 550 میلیون تومان افزایش یافته است. وام خرید و ساخت مسکن از محل اوراق نیز دو برابر شد و به مرز یک میلیارد تومان برای زوج های تهرانی رسید. اما وام کم هزینه ساخت خانه در بافت های فرسوده همچنان در سقف های قبلی پرداخت می شود و افزایشی نداشته است. سقف وام یارانه ای ساخت مسکن در تهران به همان رقم 450 میلیون تومانی پارسال باقی مانده است. 150 میلیون تومان از این تسهیلات با سود صفر درصد و 300 میلیون تومان دیگر در سال گذشته با سود 18 درصد به متقاضیان تمدید پرداخت شد. امسال برای 150 میلیون تومان از وام 450 میلیون تومانی نوسازی مسکن، سود صفر درصد تعیین شده است. اما سقف این وام افزایش نیافته است.
اگرچه سال گذشته اعلام شد حداکثر سقف مصوب وام ساخت مسکن دولتی به بافت های فرسوده نیز تعلق می گیرد، اما به دلیل سود بدون یارانه این تسهیلات، نمی توان وام 550 میلیون تومانی را به عنوان وام کارآمد برای نوسازی اعلام کرد. از بافت های فرسوده نرخ سود وام 550 میلیون تومانی 23 درصد مصوب شورای پول و اعتبار است. اگرچه سیاست مسکن در سال‌های اخیر بر اولویت بافت‌های فرسوده در طرح‌های تامین مسکن شهرها تاکید کرده است، اما وضعیت بافت‌های فرسوده و تامین مالی و نیز کارنامه عملکردی نوسازی، نشان از تبعیض آشکار و مخرب بین بافت‌های فرسوده و بافت‌های فرسوده در مناطق حومه شهر.
بیش از یک دهه است که دولت با این فکر که می تواند مشکل مسکن خانوارها را با ساخت و ساز در حاشیه شهرها حل کند، اقدام به ساخت و تامین مسکن دولتی در خارج از شهرها کرده است. طبق قانون سالانه حداقل 100 هزار واحد مسکونی باید در بافت های فرسوده ساخته شود اما این میزان ساخت و ساز در هیچ سالی انجام نشده است. صرف نظر از شواهد ناکارآمدی پروژه های مسکن دولتی در کاهش قیمت مسکن و تامین مسکن ارزان قیمت برای خانوارها، اکنون بیشتر توان و منابع دولت به جای نوسازی بافت های فرسوده داخل، صرف ساخت مسکن حومه شهر می شود. هسته شهرها پیدا شده است.
بررسی‌ها نشان می‌دهد که وام نوسازی کارآمد در بافت‌های فرسوده تسهیلات جذابی برای سازندگان، مالکان و خریداران هم از نظر سقف (مبلغ) و هم از نظر نرخ بهره است. در شرایطی که تعداد تسهیلات مسکن به یک میلیارد تومان رسیده است، حداقل باید وام ساخت و ساز در بافت ویران به همین میزان افزایش می یافت. ضمن اینکه با توجه به آسیب پذیری افراد ساکن در این بافت ها، نرخ سود این تسهیلات باید به صورت یارانه تک رقمی تعیین شود. هیچ یک از این دو اقدام در هفته های اخیر که دو عمل جراحی بزرگ روی دو نوع وام مسکن انجام شد، انجام نشد.
بررسی ها نشان می دهد که وام ساخت مسکن در مناطق میانی شهرها عملا تبدیل به یک وام فرسوده شده است که نه برای سازندگان جذاب است و نه برای اکثریت قریب به اتفاق ساکنان و متقاضیان مسکن در این بافت ها، آنها این وام را به عنوان وام می دانند. تسهیلاتی که می توانند از عهده آن برآیند. این در حالی است که ساخت مسکن در این زمینه ها به عنوان کارآمدترین راه تامین مسکن هزینه بسیار کمتری را برای دولت به همراه دارد. برآوردها نشان می دهد که تنها در یک مورد، یعنی در حوزه تامین انشعاب واحد مسکونی (شامل آب، برق و گاز)، هزینه دولت در حاشیه شهرها 12 برابر بافت های فرسوده است.
بر اساس آمارها و اظهارات مقامات مسئول، بررسی های «دنیای اکوتوست» نشان می دهد که تامین انشعاب یک واحد مسکونی در بافت فرسوده کمتر از 10 میلیون تومان هزینه دارد. اما این هزینه برای واحدهای ساخته شده در حاشیه شهر در زمینی با قدمت 99 ساله بیش از 110 میلیون تومان در هر واحد است. علاوه بر این، به این هزینه ها در حومه شهرها نیز هزینه های قابل توجهی اضافه می شود که مربوط به آماده سازی و تامین زیرساخت ها و روبناهای شهری است. از سوی دیگر، میانه قیمت مسکن در مناطق آسیب دیده تهران اکنون حدود یک سوم متوسط قیمت مسکن در منطقه میانی واقع در نیمه شمالی تهران است. به طور متوسط قیمت زمین در این مناطق حدود یک سوم مناطق مصرفی نیمه شمالی است. بنابراین اگر حمایت های لازم و کافی از نوسازی بافت های فرسوده در قالب هزینه مالی موثر برای ساخت خانه ها در این محله ها صورت می گرفت، این جریان تبدیل به بازی برد-برد-برد برای دولت، مسکن می شد. متقاضی و توسعه دهنده اما مدل فعلی هزینه های تامین مالی مسکن عملا تبدیل به آزادسازی مسکن ارزان قیمت در زمینی شده است که هزینه تامین و تهیه آن برای دولت گران شده است.
در پس این تبعیض مخرب، بهانه ای به نام «مشکل کمبود منابع مالی» برای «یارانه سود تسهیلات بانکی» برای نوسازی بافت های فرسوده وجود دارد. برخی مراجع اعلام می کنند که پرداخت وام یارانه ای برای نوسازی بافت های فرسوده به دلیل عدم امکان پرداخت یارانه سود تاسیسات (تفاوت نرخ سود یارانه ای با نرخ سود مصوب شورای پول و اعتبار) متوقف شده است. بدیهی است زمانی که سیاستگذار نتواند درآمدهای مالیاتی کارآمدی را در بخش املاک و مستغلات ایجاد کند و از خانه‌های چندخانواری که واحدهای خود را خالی نگه می‌دارند مالیات مؤثر دریافت کند، با مشکل تأمین مالی طرح‌های حمایتی از جمله تأمین مبلغ لازم مواجه خواهد شد. برای تخفیف بهره وام تمدید.
در صورتی که احتکار منازل توسط خانه های چند خانواری، برخی از آنها به دلیل تورم و با هدف حفظ ارزش دارایی خود وارد بازار املاک و مستغلات شوند، علاوه بر افزایش عرضه مسکن به مردم، مشمول مالیات می شوند. بازار و کمک به تعدیل قیمت ها، دولت به منابع پایدار برای پروژه های حمایتی مسکن دسترسی خواهد داشت. اما وقتی این درآمد مالیاتی وجود ندارد و حتی نرخ نوسازی شهری با ارقام غیر موثر تعیین می شود، نمی توان انتظار داشت که تامین مالی کارآمد برای پرداخت وام های یارانه ای باشد. بر اساس آمار رسمی شبکه بانکی از ابتدای دولت سیزدهم تاکنون تنها حدود 40 هزار واحد مسکونی برای دریافت وام نوسازی به بانک ها ارائه شده است. هرچند طبق تعهدات قانونی، سالانه حداقل 100 هزار واحد مسکونی در بافت های فرسوده باید نوسازی شود.
