نشانه رکود شدید در بازار املاک کشور
به گزارش پی ام آپ، احمد میرخدایی: قیمت تسهیلات مسکن که سال گذشته رکوردهای عجیب و غریب قیمتی را به ثبت رسانده بود، در هفته های اخیر به دلیل تعمیق رکود در بازار مسکن با کاهش شدید قیمت مواجه شده است. اما اخباری مبنی بر احتمال افزایش 100 درصدی مبلغ وام مسکن، بار دیگر تقاضا برای این اوراق و قیمت آنها را افزایش داده است.
با توجه به حذف متقاضیان مصرف از بازار مسکن، بیشترین تقاضا برای اوراق اعتباری تسهیلات مسکن (TSE) به متقاضیان سرمایه گذاری اختصاص یافته است. زیرا این تسهیلات در بهترین حالت کمتر از 20 درصد ارزش یک آپارتمان کوچک را پوشش می دهد و گرهی در کار مصرف کنندگان مطالبه گر با قدرت خرید پایین نمی گشاید.
این انتشار باعث شده است که قیمت این اوراق در دوره های رونق املاک به دلیل هجوم خریداران سرمایه ملکی افزایش یافته و در دوره های رکود بازار با کاهش قابل توجه قیمت مواجه شود. اتفاقی که اسفند ماه گذشته و همزمان با آرام شدن تنش در بازار ارز و کاهش تب در بازار مسکن نیز رخ داد، باعث کاهش قیمت اوراق شده است.
کاهش قیمت اوراق بورس اوراق بهادار
یک سال پیش در این روزها قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن (TSE) به بیش از 140 هزار تومان رسیده بود و عملاً باید 30 درصد از مبلغ وام مسکن برای خرید این اوراق هزینه می شد. چرا که در آن دوره بازار مسکن با سونامی افزایش قیمت مواجه بود و رشد ماهانه 10 درصدی به عنوان یک اصل در این بازار تکرار می شد. اکنون اما در شرایطی که اقتصاد در بلاتکلیفی به سر می برد و بازیگران اصلی بازارها ناظر رویدادهای اقتصاد سیاسی هستند، بازار مسکن نیز دچار مشکل شده و با تعمیق رکود معاملات در این بازار، قیمت تسهیلات مسکن به حدود نصف قیمت سال گذشته کاهش یافته است.
البته هفته گذشته انتشار خبر پیشنهاد افزایش مبلغ وام مسکن به دو برابر ارقام فعلی، بار دیگر عملیات سرمایه گذاری و سفته بازی با اوراق بورس اوراق بهادار را تشدید کرد و بخشی از افت قیمت آنها را به همراه داشت. اما قبل از این اتفاق قیمت هر برگ از این اوراق به کمتر از 75 هزار تومان کاهش یافته بود و در این شرایط هزینه اخذ وام مسکن به حدود 50 درصد سال قبل کاهش یافت. بنابراین متقاضیان باید حدود 15 درصد از مبلغ وام را برای خرید اوراق هزینه می کردند در حالی که این رقم در ژوئن سال گذشته 30 درصد بود.
نجات بازار مسکن با وام
هر چند متولیان حوزه مسکن بیش از هر چیز مدعی حمایت از مصرف کنندگان جویای مسکن و تامین مسکن فقرا و مستأجران هستند، اما در عمل هرگز از انجام اقداماتی که بتواند بازار مسکن را از رکود تجاری نجات دهد دریغ نمی کنند. البته این اقدامات در راستای مسئولیت پذیرندگان حوزه مسکن نیز می باشد. اما نکته اینجاست که این اقدامات نجات نیز برای حمایت از مردم و تسهیل مالکیت خانه آنها نوشته شده است، در حالی که نتیجه آن چیزی خلاف میل مردم است. او
هفته گذشته پیش از آنکه علی عسکری، رئیس بانک املاک، پیشنهاد دو برابری وام مسکن را به بانک مرکزی اعلام کند، قیمت هر اوراق تسه به 75 هزار تومان رسیده بود. اما با انتشار این خبر نمادهای بورس اوراق بهادار در 2 نوبت معاملاتی فرابورس با صف خریداران مواجه شدند و میانگین قیمت آنها با 10 درصد افزایش به 86 هزار تومان در هر برگ رسید. به عبارت دیگر هزینه وام مسکن که در 18 خرداد به 15 درصد کاهش یافت، با انتشار خبر پیشنهاد افزایش وام مسکن به 17.2 درصد رسید.
فعالان بازار مسکن چه می گویند؟
بررسی های میدانی همشهری در برخی از دفاتر مشاور املاک تهران حکایت از آن دارد که بازار ملک با رکود بی سابقه ای مواجه شده و خریداران از این موضوع عقب نشینی کرده اند. البته این اتفاق پس از تمام موج های تورمی در بازار مسکن رخ داد و یکی از شدیدترین دوره های آن در سال های 1391-1394 به ثبت رسید.
این بار اما شواهد حاکی از آن است که با توجه به جهش های چند هزار درصدی قیمت مسکن در 5 سال اخیر، وضعیت پیچیده تر شده و با وجود بازار بزرگتر، تعداد معاملات از سال 1391 به 1394 کاهش یافته است. . .
یکی از مشاوران املاک مناطق جنوبی تهران با اشاره به جهش باورنکردنی قیمت مسکن حتی در مناطق به اصطلاح ارزان پایتخت می گوید: اختلاف قیمت مسکن در تهران در 5 سال گذشته 20 برابر شده است. -6 سال و این معضل علاوه بر تضعیف مصرف کنندگان مسکن بدتر شده، مالکان را نیز برای بهبود آپارتمان فعلی خود تعطیل کرده است.
وی با تاکید بر اینکه خریدار در بازار وجود ندارد، می افزاید: زمستان سال گذشته که قیمت مسکن هر ماه با افزایش چشمگیر بیش از 10 درصدی مواجه بود، اگرچه تعداد خریداران در بازار کم بود، در عین حال کمتر بود. مالکان به معامله آمدند و با فروش ملک موافقت کردند. این در حالی است که از اواخر زمستان برخی از مالکان آماده فروش ملک خود هستند اما تعداد خریداران در حال حاضر کاهش یافته است.
حل رکود مسکن با جهش قیمت دلار
یکی دیگر از مشاوران املاک در تهران معتقد است که بیشترین معاملات ملکی در یکی دو سال اخیر مربوط به متقاضیانی بوده است که قصد سرمایه گذاری در بازار املاک برای فرار از کاهش ارزش ریال را داشته اند و بیشتر این آپارتمان ها بر اساس معاملات انجام شده است. تمدید مدت اجاره مستاجر ساکن در آنها و یا در جریان معامله واحد به بازار اجاره عرضه شود تا بخشی از قیمت معامله از طریق رهن مستاجر تأمین شود.
به گفته این فعال بازار مسکن، این بازار تنها در صورت ایجاد شوک قیمتی جدید در بازار ارز از رکود خارج می شود و در صورت تثبیت شرایط اقتصادی می تواند چندین سال راکد بماند. یکی از فعالان بازار مسکن نیز با تایید تشدید رکود مسکن گفت: این اتفاق برخلاف میل ما افتاد و کسب و کار خودمان را خراب کرد. اما از آنجایی که بازار کنونی مسکن و اجاره محل انتقال ثروت از فقرا به ثروتمندان است، رکود آن تا زمانی که دولت اصول بازار اجاره را اصلاح کند، رویدادی فرخنده تلقی می شود.
وی با ذکر مثالی می گوید: یک آپارتمان متوسط با عمر مفید حدود 10 تا 15 سال در مناطق میانی تهران حدود 4.5 تا 5.5 میلیارد قیمت دارد، بسته به امکاناتی که دارید و اینکه آیا کسی حدود 70 درصد این را داشته باشد. می توانید مابقی مبلغ را از طریق وام بانکی و وام مسکن مستاجر پرداخت کنید.
وی می افزاید: در دوره های رونق در بازار املاک، رهن پرداختی مستاجر که بین یک پنجم تا یک دهم ارزش آپارتمان را پوشش می دهد، در مدت یک سال بیش از 100 درصد برای مالک بازده دارد، در حالی که رهن ریالی مستاجر حداقل 50 درصد از قدرت خرید خود را برای سال بعد از دست می دهد.
به گفته این فعال بازار مسکن، این انتقال ثروت از فقرا به ثروتمندان تا اصلاح مکانیسم بازار اجاره و واگذاری وام مستاجر به مالک در قالب رهن ادامه خواهد داشت.
