سراب پارچه فرسوده برای ساخت خانه.

پروژه بازسازی بافت فرسوده نواب را به خاطر دارید؟ حناچی شهردار سابق تهران خاطره قابل توجهی از این پروژه بیان کرده است. وی در این باره می گوید: این خاطره مربوط به اواخر دهه 70 است که وزیر مسکن تونس به تهران آمد. در شرکت اکباتان نقشه 1200 منطقه نواب را به دیوار آویزان کرده بودیم. وزیر مسکن این کشور مدت ها به این نقشه خیره شد و بعد گفت می خواهم از این پروژه بازدید کنم. ساعت 9 شب بود؛ ما به سمت اجرای پروژه حرکت می کنیم. دیدم که با تعجب نگاه می کند. دلیلش را پرسیدم؛ وی گفت: قانون در کشور ما اجازه اجرای این طرح را نمی دهد مگر اینکه ساکنان منطقه مذکور اولین ذینفع آن باشند.

این پروژه مانند بزرگترین پروژه بازسازی بافت فرسوده حامیان و مخالفانی دارد. البته مخالفان بیشتری هستند. در واقع این ویژگی بافت فرسوده است. حساسیت بالا، لزوم توجه به شاخص های مختلف و مسائلی از این دست. در لزوم درمان و ترمیم پارچه های فرسوده تردیدی وجود ندارد، اما تجربه در روش کار برای موفقیت آن تعیین کننده است و به قول معروف نمی توان آن را به سادگی در آب انداخت.

طرح نواب با تمام هزینه های مادی و فرهنگی که برای شهر تهران داشت، می تواند تجربه ای باشد، تجربه ای که از آن درس گرفت و از تکرار اشتباه جلوگیری کرد. زیرا از یک سو طبق آمار رسمی کشور 23 درصد شهرهای کشور ویران شده اند و از سوی دیگر بازار املاک و مستغلات به زمین برای ساخت خانه برای دستیابی به ثبات اقتصادی نیاز دارد، بنابراین ساختمان ها ویرانه ها ممکن است گزینه ای برای زمین عرضه مورد نیاز است اما همانطور که تجربه نشان داده است، بافت فرسوده پیچیده ترین بدنه شهری است که دخالت آن صرف نظر از همه ابعادش می تواند مصداق افتادن در چاه باشد.

سردرگمی وزارت راه و شهرسازی در مورد بافت فرسوده

تایید و تکذیب مکرر تسهیلات نوسازی پارچه فرسوده که اخیراً شاهد آن بودیم، نشان از عدم وجود رویکرد خاصی در مورد پارچه های فرسوده دارد. اخیراً بانک مرکزی بخشنامه ای مبنی بر محدودیت اعطای تسهیلات بانکی برای بازسازی بافت های فرسوده صادر کرده است. در همین راستا چند روز پیش مهدی هدایت، مدیرعامل سازمان نوسازی شهر تهران از تکمیل تسهیلات کم بهره برای نوسازی بافت های فرسوده خبر داد. اما چند روز بعد محمد آیینی، مدیرعامل شرکت نوسازی شهری هرگونه وقفه در پرداخت وام نوسازی بافت فرسوده را تکذیب کرد.

محمد آیینی با اشاره به سوءتفاهم از بخشنامه اخیر بانک مرکزی مبنی بر اعطای وام 550 میلیون تومانی با سود 18 درصد و با شرایط ویژه، گفت: برخی رسانه ها اعلام کرده اند که طبق بخشنامه بانک مرکزی، پرداخت اعتبارات صورت گرفته است. برای هزینه های استفاده خروجی پارچه متوقف شده است که باید تاکید کنم. هیچ گونه پرداختی برای این تسهیلات متوقف نشده است.

این تایید و تکذیب های مکرر که توسط نهادهایی که سیاست گذاری در مورد پارچه های فرسوده را تدوین می کنند اتفاق می افتد. ابتدا شکافی را در رویکرد این وزارتخانه نشان می دهد و سپس اصرار بر سیاست نادرست برای ساماندهی بافت فرسوده را نشان می دهد.

سیاستی که بر اساس آن بافت های فرسوده مستعد ساخت و ساز شهری تلقی می شوند و محدودیت های احتمالی در تزریق تسهیلات و حمایت های مالی دلیل خروج این بافت ها از مدار تولید شهری است. اساس چنین دیدگاهی به نیاز مبرم کشور به ساخت مسکن و تامین زمین برای آن بازمی گردد. یکی از آخرین اظهارنظرها در این زمینه مربوط به استاندار کرمانشاه است که گفت: اکنون با تمرکز بر احیای بافت فرسوده شهری در حال رفع مشکل تامین زمین پروژه های ساخت مسکن در استان کرمانشاه هستیم. این در حالی است که طبق آمارهای رسمی جمعیت فعلی در کمتر از دو درصد مساحت کشور زندگی می کنند و مشکلی برای تامین زمین جدید برای ساخت مسکن وجود ندارد.

فعال شدن مجدد بافت فرسوده به آن چگالی می دهد.

اگر تمام طرح های بازسازی بافت فرسوده در داخل کشور را مرور کنیم، به راحتی می توان تاکید کرد که کلمه حیاتی همه آنها اعطای تراکم تشویقی است. به عبارت دیگر، در تمام این دوره‌ها، سیاست‌گذاران سعی کرده‌اند با ایجاد تراکم انگیزشی، بافت فرسوده را سامان دهند. هدف طراحان این بود که با تخریب سازه های قدیمی و ساخت سازه های جدید، این مناطق بازسازی و مشکلات آن ها حل شود. اما در عمل، آنچه اتفاق افتاد با هدف اصلی فاصله دارد.

با بررسی های انجام شده در بازسازی پروژه نواب مشخص شد؛ که حتی یکی از خانواده های قدیمی ساکن این منطقه در پروژه جدید زندگی نمی کند. میانگین اقامت خانواده ها در آنجا بین 3 تا 5 سال است. طبیعتا نتیجه چنین پروژه ای افزایش کیفیت زندگی شهری نیست. به این ترتیب نتیجه اصلی این پروژه ها تخلیه اجباری ساکنان سابق و تغییر بافت فرهنگی این مناطق است. منطقی که اغلب از پشتوانه ثروت فرهنگی و تاریخی برخوردار است.

اما چرا این تغییر جمعیتی رخ می دهد؟ بعد از نوسازی منازل این مناطق با رویکرد تراکم تشویقی، فارغ از اینکه توسط دولت باشد یا توسط خود مردم، این خانه ها نسبت به قبل گران شده است، بنابراین مردم آن محله دیگر گران شده اند. قادر به استطاعت آنهاست. در این نقطه است که مهاجرت اجباری به سمت مناطق ارزان تر و اغلب به سمت حومه شهرها اتفاق می افتد.

پارچه های فرسوده گران تر و بی کیفیت تر می شوند.

بنابراین بار تراکم روی پارچه فرسوده باعث افزایش قیمت مسکن و مهاجرت اجباری ساکنان آن می شود. البته این تمام ماجرا نیست، پیامدهایی که این حوزه ها را تحت تأثیر قرار می دهد. بحران کمبود سرانه شهری است. بارگیری تراکم در بافت فرسوده، ضمن افزایش ظرفیت برای اسکان جمعیت این مناطق که برای تامین این حجم از جمعیت سرانه طراحی نشده است. مجتبی رئیسی کارشناس حوزه مسکن شهری در این خصوص گفت: به طور کلی توسعه عمودی با تراکم بیشتر در کلانشهرها افزایش تراکم جمعیت، افزایش گره های ترافیکی و افزایش آلودگی هوا را به دنبال خواهد داشت. حال اگر این افزایش تراکم در بافت فرسوده شهری رخ دهد، افزایش مشکلات ذکر شده در بافت فرسوده بیشتر از سایر مناطق شهر خواهد بود. یعنی افزایش تراکم در بافت فرسوده باعث افزایش تردد در این مناطق بیش از سایر مناطق شهری خواهد شد، از این رو شبکه باریک معابر شهری در این مناطق است. علاوه بر این، تراکم بیشتر به معنای افزایش قیمت ساخت و ساز خواهد بود.

از فکر کردن به یک اشتباه استراتژیک دست بردارید

با تمام توضیحات ارائه شده مشخص است که به راحتی نمی توان به پارچه فرسوده به عنوان گزینه ای برای تهیه زمین مسکونی در روستا اشاره کرد. درست است که تقریباً یک چهارم سطح شهرهای ما را بافت مخروبه تشکیل می دهد، اما نحوه احیاء و بازسازی بر اساس بارگیری تراکم جمعیت خطای فاجعه باری است. در حال حاضر تراکم این مناطق تقریباً سه برابر سایر مناطق شهر است و این به معنای کمبود سرانه همه چیز و وجود مشکلات امنیتی و امدادی در صورت بروز بحران های زیستی است. اما آنچه این اصرار را جالب می کند این است که کشور ما برای الحاق زمین به محدوده شهری با هیچ محدودیتی مواجه نیست و می تواند مشکل تامین زمین برای ساخت مسکن را با روش های کم هزینه و با مدیریت کافی و یکپارچه حل کند. در نهایت می توان از سیاست گذاران خواست که موضوع پرداختن به بافت فرسوده را به یک موضوع تک بعدی تقلیل ندهند و همه جوانب آن را در نظر بگیرند.