آیا قیمت مسکن کاهش می یابد؟!/جزئیات

مسکن یکی از مهم ترین اقلام در سبد خانوار است و خرید آن در سال های اخیر به یک چالش بزرگ برای صاحبان خانه اولی تبدیل شده است.

بر اساس گزارش تحلیلی مرکز آمار با عنوان «سال‌های مورد انتظار برای صاحب خانه شدن»، یک خانوار شهری باید پس انداز تمام درآمد خود در سال 1400 پس از کسر تمام هزینه‌ها، می تواند در 47 سال و 4 ماه بعد یک خانه 80 متری بخرد. . البته اگر قیمت ملک در این مدت تغییر نکند. این آمار در سال‌های اخیر منتشر نشده است و مشخص نیست که سال‌های مورد انتظار برای داشتن خانه پس از افزایش قیمت مسکن در اوایل سال گذشته چگونه تغییر کرده است.

لازم به ذکر است که قیمت مسکن مانند هر کالای دیگری به قیمت اجزای آن بستگی دارد. داده های مرکز آمار از تغییرات قیمت مصالح ساختمانی طی 11 سال اخیر نشان می دهد که قیمت این نهاده ها در این مدت به تدریج افزایش قابل توجهی داشته است که البته بر قیمت ملک نیز تاثیر دارد.

احتکار به مسکن مهر رسید/واحد را 50 میلیون خریدند و 3 میلیارد تومان فروختند

به عنوان مثال، خروج ترامپ از برجام در اوایل سال ۹۷ به دلیل موجی از عدم اطمینان در مورد آینده اقتصاد، با افزایش تورم ساخت و ساز در تهران سازگار بود. داده های مرکز آمار نشان می دهد که قیمت یک مترمربع زیربنای مسکن در این شهر از ۶ میلیون و ۲۰۰ هزار تومان در بهار همان سال و قبل از جهش به ۱۰ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان در زمستان همان سال و بعد از جهش رسیده است.

بنابراین به نظر می‌رسد جهش‌های متوالی تورم نهاده‌های ساختمانی طی 11 سال گذشته، هزینه‌های تولید مسکن را به حدی افزایش داده است که حتی در صورت احراز سایر شرایط مناسب، قیمت این محصول حداکثر بر اساس هزینه تولیدی کاهش خواهد یافت. ; عامل هزینه ای که در سال های اخیر چندین بار افزایش قیمت را تجربه کرده است.

این گزارش با استفاده از داده های مرکز آمار به بررسی روند 11 ساله تورم فصلی تولید ساختمان در شهر تهران پرداخته و علل احتمالی تورم فصلی را در سه چارچوب کلی ارائه می کند.

فریم اول؛ نیمه اول دهه 1390: شروع با تحریم تا پایان امضای برجام

شاید بتوان دهه 90 را آغاز دور باطل تحریم ها برای اقتصاد کشور دانست. دهه‌ای که تحریم‌های هسته‌ای غرب علیه ایران در سال‌های اولیه آغاز شد و تا امروز ادامه دارد.

بانک مرکزی در سال ۹۰ تحریم شد و پس از آن تحریم های پی در پی تا سال 91 ادامه یافت و باعث افزایش نرخ ارز شد. طبق آمار بانک مرکزی ایران در پاییز 90 هر دلار حدود 1313 تومان قیمت داشت در حالی که در پاییز 91 با اعمال این تحریم ها قیمت هر دلار به 3071 تومان رسید.

از سوی دیگر، تورم فصلی تولید ساختمان تهران نشان می دهد که این نرخ در تابستان 1398 افزایش یافته و به 12.5 درصد رسیده است. بنابراین به نظر می رسد افزایش نرخ ارز بر مواد اولیه ساخت و ساز مسکن تاثیر گذاشته است.

دومین فریم تورم مصالح ساختمانی

دومین جهش فصلی تورم در این ورودی ها مربوط به سال ۹۲  است اردیبهشت ماه امسال قیمت سیمان فله با 14 درصد افزایش به 21.5 درصد رسید. از آنجایی که سیمان یک ماده اولیه ساختمانی است و افزایش قیمت آن بر تورم این مواد اولیه تاثیرگذار است، این جهش در بهار ۹۲ اتفاق افتاد.

اگر به اجزای مصالح ساختمانی نگاهی بیندازید، مشخص می‌شود که در بهار ۹۲ گروه‌های «نقاشی ساختمان» و «سیمان، بتن، ماسه» تورم فصلی بالایی را ثبت کردند. این نرخ در گروه «نقاشی ساختمان» 19.4 درصد و در گروه «سیمان» 16.6 درصد بوده که نشان می‌دهد این دو گروه از عوامل اصلی افزایش تورم فصلی نهاده‌های ساختمانی در تهران در بهار ۹۲ بوده‌اند.

تورم فصلی نشان می دهد که چند درصد قیمت مصالح ساختمانی در یک فصل نسبت به فصل قبل تغییر کرده است.

رکود بازار مسکن و مصالح ارزان قیمت که خریدار ندارد

بر اساس گزارش مرکز آمار، رشد ارزش افزوده بخش ساخت و ساز از تولید ناخالص داخلی به قیمت ثابت سال ۹۰ طی دو سال از سال  ۹۲ تا ۹۵ منفی بوده است. بر اساس این مشاهدات، رشد ارزش افزوده ساختمان در سال 92 منفی 3.6 درصد برآورد شده است.

به زبان ساده، ارزش افزوده روشی است که برای اندازه گیری تولید بخش های مختلف اقتصاد در یک سال استفاده می شود. بنابراین رشد منفی ارزش افزوده ساختمان نشان می دهد که تولید این بخش در سال 92 نسبت به سال 91 کمتر بوده است.

از سوی دیگر، رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن نیز در سال 92 به منفی 8.3 درصد رسید. مشاهدات سال 94 نیز این روند منفی را دنبال کرد. بنابراین می توان گفت که بازار مسکن در این مقطع دچار رکود شده است. زیرا رشد منفی تولید و سرمایه گذاری در حالی رخ داد که تورم فصلی نهاده های ساختمانی در پایین ترین حد خود قرار داشت. به عنوان مثال، این شاخص در پاییز 92 به منفی 1.72 درصد رسید.

به عبارت دیگر: افزایش جزئی قیمت ها و یا حتی ارزانی مصالح ساختمانی موجب رونق تولید ساختمان در سال های مذکور نشد.

فریم دوم؛ نیمه دوم دهه 1390: افزایش نوسانات ارزی

رکود سال‌های 92 و 94 چندان دوام نیاورد و امضای برجام در سال 94 بر چشم‌انداز سرمایه‌گذاران و سازندگان تأثیر گذاشت و باعث شد رشد تولید و سرمایه‌گذاری ساختمانی در این بخش به ترتیب به 16 و 16.2 برسد. فقط یک سال در سال 95 رسیده است.

در آن زمان فرض بر این بود که این رونق ادامه داشته باشد، زیرا رویکرد مثبتی به آینده اقتصاد ایران وجود دارد، اما پیروزی ترامپ در انتخابات ریاست جمهوری آمریکا و تاکید او بر خروج از برجام به گفته برخی، قطاری رشد این بخش را بار دیگر در روند منفی قرار داد.

از سوی دیگر، خروج ترامپ از برجام منجر به افزایش شدید تورم فصلی مصالح ساختمانی شد که تا سال گذشته ادامه داشت. این شاخص در تابستان 97 به 25.7 درصد رسید و اولین اوج خود را در دهه 90 تشکیل داد.

در محاسبه تورم نهاده های ساختمانی 15 گروه موثر است. بررسی ها نشان می دهد که با خروج ایالات متحده از برجام، هفت گروه تورم بالای 39 درصد را تجربه کردند. به عنوان مثال تورم فصلی گروه «ایزوگام، قیرگونی و آسفالت» در تابستان 97 به بیش از 93 درصد رسید. گروه چوب نیز در این زمان تورم 64.3 درصدی را ثبت کرد.

تاثیر نرخ ارز بر سقف تورم مصالح ساختمانی

با وجود این همه آشفتگی، بیشترین تورم فصلی در بازار مواد در تابستان 99 ثبت شد که این نرخ به 30.26 درصد رسید و رکورد یازده ساله را به ثبت رساند.

بر اساس این تحقیق، بیشترین تورم فصلی در این زمان در گروه «یراق آلات، میلگردها و پروفیل‌های در، پنجره و نرده» رخ داده است. این گروه در تابستان 99 تورم معادل 63.9 درصدی را تجربه کردند که باعث شد شاخص کل مصالح ساختمانی به اوج خود برسد.

در عین حال، نرخ ارز نیز در این مدت به شدت افزایش یافت و طبق اعلام بانک مرکزی از ۱۲۹۰۰ تومان در سال 98 به حدود ۲۳ هزار تومان در سال 99 رسید.

با توجه به اینکه فولاد و آهن از صنایع حساس به نرخ ارز هستند، می توان نتیجه گرفت که افزایش تورم این گروه از مواد اولیه در تابستان 99 ناشی از افزایش نرخ ارز بوده است.

قاب سوم؛ نیمه اول دهه ۱۴۰۰: نوسانات تورم در بازار مصالح ساختمانی

سال 1400 با افزایش چشمگیر تورم فصلی تولید ساختمان در تهران آغاز شد. داده های مرکز آمار نشان می دهد که بهار به طور فصلی با افزایش قیمت مصالح ساختمانی همراه است. به عبارت دیگر فصل بهار آغاز رونق ساخت و ساز است. فعالیت های ساختمانی معمولا در زمستان متوقف می شود و با شروع بهار تقاضا در این بازار باز می گردد.

با افزایش تقاضا در ساخت و ساز ساختمان، البته قیمت مصالح ساختمانی نیز نسبت به زمستان افزایش می یابد. به همین دلیل بارها مشاهده شده است که تورم فصلی مصالح ساختمانی در فصل بهار نسبت به زمستان افزایش یافته است.

تا پیش از این عوامل افزایش تورم نهاده ها عمدتاً مربوط به نرخ ارز بود، اما در ابتدای سال 1401 بازیگران جدیدی به این نمایش تورمی اضافه شدند. بیشترین تورم فصلی نهاده های ساختمانی در سال 1401 مربوط به فصل بهار بوده که نرخ 26.3 درصد را به ثبت رسانده است.

قطعی برق و افزایش دستمزد کارگران، افزایش تورم در بهار 1401

بررسی ها نشان می دهد که گروه سیمان و خدمات بیشترین تاثیر را بر افزایش نرخ تورم فصلی نهاده های ساختمانی داشته اند. به عنوان مثال تورم فصلی گروه «سیمان» در بهار سال گذشته 55.8 درصد برآورد شد. بر اساس گزارش ها، با شروع گرمای هوا، کارخانه های سیمان با محدودیت هایی در استفاده از برق مواجه شدند که به همین دلیل حجم تولید آنها کاهش یافت. در عین حال تقاضا برای مصالح در فصل بهار افزایش یافت و مجموعه این دو عامل منجر به افزایش تورم این گروه شد.

از سوی دیگر تورم گروه خدمات نیز 52.9 درصد افزایش یافت. این گروه شامل دستمزد پرداختی به کارگران ساختمانی نیز می شود. در ابتدای سال گذشته دستمزد کارگران حدود 40 درصد افزایش یافت. این افزایش بر افزایش تورم در گروه خدمات تاثیر گذاشته است.

بازگشت جهش ارز به بازار مصالح ساختمانی

در حالی که تورم فصلی مصالح ساختمانی در تابستان سال گذشته منفی شده بود و گمان می رفت این نرخ به ثبات بازگردد، افزایش جدید در پاییز سال گذشته این معادلات را بر هم زد.

به نظر می رسد دلیل تورم 21.6 درصدی مصالح ساختمانی در پاییز سال گذشته، افزایش نرخ ارز در سال 1401 باشد. این نرخ طبق اعلام بانک مرکزی حدود 36 هزار تومان است آذر 1401 حدود 50000 تومان اسفند امسال آمد. این موضوع باعث شده است که قیمت فولاد تقویت کننده دوباره افزایش یابد.

به عنوان مثال، طبق آمار مرکز آهن، قیمت میلگرد 20 حدود 14 هزار تومان است. مهر پارسال حدود 17000 تومان بود آذر 1401 رسید. این افزایش ادامه داشت تا کاهش قیمت این محصول در  اسفند پارسال به بیش از 28 هزار تومان رسید.

مسکن ارزان می شود؟

بر اساس این اظهارات، قیمت مصالح ساختمانی مورد استفاده در ساخت و ساز مسکن در سال های اخیر با نرخ های متفاوتی افزایش یافته است. لازم به ذکر است که کاهش تورم فصلی این مواد به معنای ارزان شدن این محصول نیست. بلکه نشان می دهد که افزایش قیمت در این فصل نسبت به فصل قبل کمتر بوده است. به همین دلیل قیمت ملک هر چقدر هم که پایین باشد نمی تواند کمتر از هزینه ساخت آپارتمان باشد. هزینه ای که در سال های اخیر افزایش چشمگیری داشته است.

این در حالی است که از ابتدای سال 1402 بازار مسکن با افت شدید معاملات خود مواجه شد که تا حدودی به کاهش قیمت این محصول منجر شد. تورم فصلی کارهای اولیه ساخت و ساز نیز در آغاز فصل بهار برای اولین بار در یازده سال گذشته روند نزولی را آغاز کرد. این نرخ 13.6 درصد است که کمترین نرخ تورم فصلی در فصل بهار نسبت به بهار 1398 تا -1401 است. باید این دید در فصول آینده قیمت ها در بازار مسکن در کنار کاهش هزینه های تولید و رکود معاملات در بازار مسکن به چه سمت و سویی خواهد رفت.